Stan prawny na 7 października 2026 r.
Czy od umorzonego kredytu trzeba zapłacić podatek?
Co do zasady tak, bo umorzenie długu jest przysporzeniem majątkowym, czyli przychodem. Rozporządzenie Ministra Finansów z 11 marca 2022 r. pozwala jednak zaniechać poboru podatku, jeżeli spełnionych jest kilka warunków naraz.
Różnica w słowach ma znaczenie praktyczne. Przychód powstaje, więc nie jest tak, że temat sam znika. Państwo rezygnuje jedynie z pobrania podatku, i to na ściśle określonych zasadach oraz na określony czas.
Dlatego umorzenie trzeba liczyć razem z jego skutkiem podatkowym, a nie osobno, tak samo jak pozostałe warunki ugody z bankiem. Ile to może kosztować, pokazuje przykład niżej.
Pięć warunków, które muszą być spełnione łącznie
Niespełnienie choćby jednego z nich oznacza, że zaniechanie nie zadziała w ogóle albo zadziała tylko w części.
- Kredyt udzielony przed 15 stycznia 2015 r. Przez podmiot nadzorowany przez państwowy organ nadzoru nad rynkiem finansowym. Data dzienna, nie rok: umowa z lutego 2015 r. warunku nie spełnia.
- Zabezpieczenie hipoteką. Na nieruchomości, udziale w niej, prawie użytkowania wieczystego albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.
- Cel mieszkaniowy. Kredyt musi być zaciągnięty na wydatki wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
- Jedna inwestycja mieszkaniowa. Zaspokajająca potrzeby jednego gospodarstwa domowego. Przy kilku kredytach muszą dotyczyć wyłącznie tej samej inwestycji.
- Brak wcześniejszego skorzystania. Osoba nie mogła wcześniej korzystać z zaniechania przy umorzeniu kredytu na inną inwestycję mieszkaniową.
Co dokładnie obejmuje zaniechanie
Rozporządzenie wymienia pozycje wprost, więc nie trzeba tu niczego domyślać. Jedna kategoria jest wyłączona i bywa zaskoczeniem.
| Pozycja | Objęta |
|---|---|
| Kapitał kredytu mieszkaniowego | tak |
| Odsetki, w tym skapitalizowane | tak |
| Prowizje | tak |
| Opłaty niezbędne do zawarcia umowy kredytu | tak |
| Koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń | nie |
Ile wynosi podatek, gdy zaniechanie nie działa
Przykład zakłada umorzenie połowy salda modelowej umowy z wpisu o kursie franka: kredyt 300 000 zł z czerwca 2008 r., saldo dziś 288 132 zł, umorzenie 144 066 zł. Saldo własnej umowy pokaże kalkulator. Podatek liczony według skali obowiązującej w 2026 r.
| Umorzona kwota | 144 066 zł |
| Podatek, gdyby to był jedyny dochód w roku | 13 688 zł |
| Dopłata przy 90 000 zł innych dochodów | 34 101 zł |
| Podatek przy skutecznym zaniechaniu poboru | 0 zł |
Z tego wynika jedno. Ta sama kwota umorzenia kosztuje różnie, zależnie od tego, ile zarabiasz poza nią, bo umorzenie dolicza się do dochodu rocznego i wpada w wyższy próg. Przy dochodach, które same wypełniają pierwszy próg, podatek od umorzenia zjada prawie jedną czwartą korzyści.
Wyliczenie poglądowe według skali z 2026 r.: kwota wolna 30 000 zł, próg 120 000 zł, stawki 12 i 32 proc. Pomija wspólne rozliczenie z małżonkiem, ulgi i odliczenia, które w konkretnej sytuacji zmieniają wynik. Nie jest poradą podatkową ani wyceną zobowiązania.
Dlaczego liczy się 31 grudnia 2026
Bo tak stanowi § 4 rozporządzenia: zaniechanie ma zastosowanie do dochodów i przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2026 r.
Trzeba przy tym powiedzieć rzecz uczciwą: termin był już dwukrotnie przedłużany, za każdym razem rozporządzeniem ogłoszonym w grudniu, w 2022 i w 2024 roku. Nie jest więc tak, że po Nowym Roku ulga na pewno zniknie. Jest natomiast tak, że na dzień publikacji tego tekstu żadnego aktu przedłużającego nie ogłoszono, a decyzji o terminie umorzenia nie da się oprzeć na przypuszczeniu.
Refinansowanie, dwie inwestycje, dwoje kredytobiorców
Trzy sytuacje, w których odpowiedź nie jest zerojedynkowa, a rozporządzenie reguluje je wprost.
Kredyt obejmował też wydatki niemieszkaniowe. Zaniechanie obejmuje wtedy kwotę w takiej części, w jakiej kredyt na cele mieszkaniowe pozostaje do całkowitej kwoty kredytu. Czyli proporcjonalnie, a nie w całości ani wcale.
Kredyt został refinansowany albo skonsolidowany. Zaniechanie stosuje się odpowiednio do kwoty wierzytelności z kredytu refinansowego lub konsolidacyjnego, w części odpowiadającej pierwotnemu kredytowi mieszkaniowemu.
Stroną umowy są co najmniej dwie osoby. Zaniechanie stosuje się wyłącznie do tych osób, które nie korzystały wcześniej z zaniechania przy innej inwestycji mieszkaniowej. Jedna osoba może więc skorzystać, a druga nie.
Co zrobić krok po kroku
- Sprawdź datę udzielenia kredytu. To pierwszy warunek i najłatwiejszy do zweryfikowania. Znajdziesz ją na pierwszej stronie umowy.
- Ustal, czy to była jedna inwestycja mieszkaniowa. Jeżeli kredyt obejmował także garaż, działkę pod inny cel albo remont drugiego lokalu, zaniechanie obejmie tylko część proporcjonalną.
- Policz, ile wyniósłby podatek bez zaniechania. Dopiero ta liczba pokazuje, jaka jest stawka rozmowy. Przy dużym umorzeniu bywa wyższa niż roczna rata kredytu.
- Rozważ wniosek o interpretację indywidualną. Przy nietypowej sytuacji, na przykład kredycie refinansowym albo zmianie kręgu kredytobiorców, interpretacja daje ochronę, której nie da żadna analiza.
- Nie podpisuj ugody bez policzenia skutku podatkowego. Umorzenie i podatek to jedna decyzja, nie dwie. Co jeszcze porównać, opisuje tekst o ugodzie z bankiem.
Terminy, których nie wolno przegapić
- 31 grudnia 2026 r. Ostatni dzień, w którym uzyskany przychód z umorzenia jest objęty zaniechaniem poboru podatku na podstawie dzisiejszego stanu prawnego.
- 15 stycznia 2015 r. Kredyt musi być udzielony przed tą datą. To warunek, którego nie da się spełnić później żadnym działaniem.
- 30 kwietnia roku następnego. Termin rozliczenia rocznego, w którym przychód z umorzenia trzeba wykazać, jeżeli zaniechanie nie ma zastosowania.
Umorzenie to nie jest kwota, którą dostajesz w całości. To kwota, od której trzeba jeszcze odjąć podatek, chyba że mieścisz się w pięciu warunkach i w kalendarzu.
Jeśli zamiast ugody rozważasz sprawę w sądzie, rozliczenie po wyroku opisuje wpis o zwrocie nadpłaty, a terminy na wniesienie pozwu wpis o przedawnieniu roszczeń.
